Construcción y vivienda

Tras la intensa corrección que registró durante la Gran Recesión, el sector inmobiliario español inició su recuperación a lo largo de 2014 (Alves y Urtasun, 2019). A partir de entonces, se adentró en una fase moderadamente alcista que ya empezaba a mostrar síntomas de agotamiento cuando se produjo la irrupción de la crisis sanitaria. La suave caída de las compraventas, la ralentización del ritmo de inicio de nuevas viviendas y la moderada desaceleración de los precios son algunos de los indicadores que venían reflejando esos síntomas (Alves y San Juan, 2021). 

En la provincia de Alicante, el peso del sector de la construcción en la actividad económica ha sido tradicionalmente mayor que en el conjunto de España o de la Comunitat Valenciana, llegando a alcanzar porcentajes cercanos al 15% del Valor Añadido Bruto total (VAB) en los «años dorados» de la primera década de este siglo. Y, aunque estos porcentajes se redujeron significativamente tras la Gran Recesión, todavía se mantuvieron por encima de los registrados en España o en la Comunitat Valenciana (gráfico 1). 

En la fase expansiva que concluyó a finales de la primera década de este siglo el sector de la construcción tocó techo un poco antes en nuestra provincia (gráfico 2), convirtiéndose a partir de entonces en uno de los más castigados por la crisis. Este proceso de ajuste, que fue más acelerado e intenso que en otras partes de España, pudo ser uno de los orígenes más probables de la lenta recuperación de la actividad económica en Alicante durante los años posteriores, al actuar como contrapeso del notable comportamiento del turismo y las exportaciones en ese período (Taltavull, 2019).  

 En términos macroeconómicos, la recuperación del sector de la construcción en la provincia de Alicante arrancó unos meses antes que en el conjunto de España y de la Comunitat, mostrando algo más de brío en los primeros momentos, para acabar siguiendo una trayectoria semejante entre 2014 y 2019 (gráfico 2). La Contabilidad Regional de España no nos ofrecerá estimaciones del comportamiento de las economías provinciales en 2020 hasta diciembre de 2022, pero, a juzgar por las cifras disponibles a nivel regional y estatal, no parece que el de la construcción haya sido uno de los sectores más afectados por la contracción de la actividad económica que provocó la pandemia en 2020 (ha tendido a mantener su participación en el VAB total, lo que refleja un comportamiento semejante a la media).

La participación del sector de la construcción en el número de ocupados de la provincia de Alicante es ligeramente inferior a su peso en el VAB, como corresponde a un sector cuya productividad es algo mayor que la media, y sigue, como se puede observar en el gráfico 3, una evolución semejante a la cuota que alcanza el sector en el total de la ocupación española, aunque con más oscilaciones. Como también se aprecia en este gráfico, las personas empleadas en el sector de la construcción de la provincia de Alicante vienen representando alrededor del 4% de las que se dedican a esta actividad en el conjunto de España. 

Las cifras de ocupación muestran también que, poco antes del estallido de la pandemia, el sector de la construcción alcanzó el mayor volumen de empleo registrado desde la Gran Recesión, con 795.300 trabajadores, en el tercer trimestre de 2019. Durante los meses del confinamiento se perdieron casi 94.000 empleos, aunque conforme se ha ido volviendo a la normalidad se están recuperando niveles de ocupación similares a los registrados en 2018, lo que nos indica que es probable que se vuelvan a alcanzar cifras similares a las de 2019 en cuanto terminen de disiparse las incertidumbres que aún permanecen. 

En lo que atañe a la actividad concreta de edificación de viviendas, se produjo una tímida recuperación a partir de 2014, que se fue consolidando hasta alcanzar las 600 unidades iniciadas al mes (media anual) en 2017, lo que representa casi el triple de las poco más de 200 que se registraron en 2013. Posteriormente, y en línea con lo observado en el conjunto de España, se apreció un cierto agotamiento del proceso expansivo: 2018 y 2019 se cerraron con medias mensuales inferiores a la de 2017 (507 y 531 unidades, respectivamente). Con un cierto desfase temporal, la evolución de los visados de vivienda sigue una trayectoria parecida (gráfico 4). La serie que refleja el número de unidades terminadas muestra también, con la previsible demora, el impulso que fue cogiendo la actividad de edificación desde 2014, registrando los valores medios mensuales más elevados en 2018 y arrojando cifras más bajas desde entonces (gráfico 5).

En el gráfico 6 hemos representado las mismas series para un período más corto, desde 2019 hasta la actualidad, con el fin de observar con más claridad el impacto de la pandemia. Podemos comprobar que el cierre de la actividad no esencial provocó que en torno al mes de abril de 2020 se alcanzasen registros inusualmente bajos en los tres indicadores, si bien a partir del tercer trimestre la evolución es dispar: la media mensual de las viviendas acabadas entre julio de 2020 y junio de 2021 supera las 500 unidades, una cifra semejante a la de 2018, que supuso el mejor registro en esta serie tras la Gran Depresión, y que pone de manifiesto el interés en finalizar las unidades que estaban en proceso de construcción; mientras la media mensual de las viviendas iniciadas se desploma hasta valores semejantes a los de 2013, lo que muestra la paralización del sector como consecuencia del frenazo de la actividad y refleja la incertidumbre a la que se ha visto sometido como consecuencia de los vaivenes económicos asociados a la pandemia. Así, 2021 se inició con registros muy bajos en la serie de unidades iniciadas (de entre 100 y 200 al mes), aunque el comportamiento más favorable del indicador de viviendas visadas durante una buena parte de 2020 y 2021 puede estar anticipando una progresiva recuperación de la actividad, que ya parece observarse en los datos de viviendas iniciadas correspondientes a la última parte del año (aunque todavía será necesario esperar unos meses para confirmar la fortaleza de la reactivación).

El gráfico 7 refleja el peso de la edificación de viviendas en la provincia de Alicante respecto del conjunto de España. Como se puede apreciar, la recuperación de la actividad se produjo en nuestra provincia antes que en el resto de España, lo que explica los elevados porcentajes alcanzados entre 2013 y 2015, en el caso de las viviendas iniciadas, y entre 2015 y 2017, en el caso de las viviendas terminadas. Conforme la actividad se fue recuperando en el conjunto del país, la cuota de Alicante en el total se fue moderando. Los reducidos porcentajes que han alcanzado las viviendas iniciadas en la primera mitad de 2021 pueden haber obedecido a los retrasos en la puesta en marcha de nuevas promociones, como consecuencia del confinamiento y de la incertidumbre asociada a la evolución de la pandemia, que han podido afectar a algo más a Alicante (su mercado de vivienda depende más, como vamos a ver, de la demanda extranjera y del comportamiento del turismo). En los próximos meses comprobaremos si se vuelven a alcanzar cuotas de entre el 5 y el 10% respecto del total de España. 

Además del impacto de la pandemia sobre la actividad en el sector de la edificación de viviendas, nos interesa examinar cómo ha influido sobre las transacciones en el mercado de la compraventa de viviendas. 

El gráfico 8 refleja cuál ha sido el comportamiento de los precios desde mediados de la última década del siglo pasado. Podemos ver que la convergencia de precios que se produjo durante los primeros años de la presente centuria ya se había detenido cuando se produjo la Gran Recesión y, desde entonces, los precios de nuestro parque residencial oscilan en torno al 80% de los medios para el conjunto de España, siguiendo una trayectoria semejante. También podemos apreciar que las medidas de confinamiento que se adoptaron durante los primeros meses de la pandemia pusieron fin al suave ascenso que venían registrando los precios desde 2014, provocando un ligero descenso, tanto en la provincia de Alicante como en el conjunto del Estado, aunque en el tercer trimestre de 2021 ya se habían recuperado los precios de principios de 2020. Esta evolución general es la misma que se aprecia al examinar el comportamiento de los precios en los municipios más grandes de la provincia (gráfico 9): con las diferencias que cabe esperar entre las distintas localidades, fruto de las singularidades de los mercados de vivienda en cada una, se observa que el muy moderado ascenso de los precios en 2018 y 2019 se ve truncado por los descensos registrados en 2020, mientras que 2021 se perfila como un año de recuperación de los niveles existentes antes de las caídas de 2020. 

El número de transacciones de viviendas en la provincia nos da una idea de la vitalidad del mercado, que llegó a registrar más de 20.000 operaciones al trimestre durante la fase expansiva previa a la Gran Recesión, en un contexto general de enorme dinamismo en el que las transacciones realizadas en Alicante iban perdiendo peso con respecto a las efectuadas en el conjunto de España, igual que siguió ocurriendo cuando el mercado se desplomó con el estallido de la crisis (gráfico 10). Con todo, esa participación siempre ha superado a la de la provincia de Alicante en la población española, que ha oscilado entre el 3,8 y el 4% durante el período recogido en el gráfico, lo que tiene que ver con la elevada actividad de los compradores no residentes. 

En los años sucesivos, y aunque el volumen de operaciones que se llevaron a cabo en nuestra provincia se mantuvo en valores muy inferiores, se produjo una recuperación de la cuota alicantina en el total de España. Con el moderado ascenso que el número de compraventas empezó a experimentar desde 2014, hasta alcanzar cifras de entre 10.000 y 12.000 operaciones por trimestre, ese porcentaje se estabilizó entre el 7 y el 8%. Los dos primeros trimestres de 2020 muestran un brusco descenso del volumen de transacciones, más intenso que en resto de España (nuestra cuota llegó a caer por debajo del 6%), seguido de una rápida recuperación que ha permitido recuperar muy pronto guarismos equivalentes a los de 2019, lo que parece reflejar que la pandemia simplemente ha provocado una demora en los planes de compradores y vendedores. Además, el ligero descenso de precios que provocó puede haber favorecido la reactivación del mercado (lo que, a su vez, puede haber alimentado la recuperación de los precios). 

La serie que recoge la evolución del número de hipotecas constituidas sobre viviendas (gráfico 11) muestra un perfil parecido al de la que registra el número de operaciones, aunque con un crecimiento más pronunciado en los años previos a la Gran Recesión y una caída también más acentuada (reflejo del componente financiero que acompañó al auge del mercado y que tanto contribuyó después a su paralización). El suave ascenso que registra el volumen de transacciones desde 2014 es aquí aún más moderado, lo que viene a poner de manifiesto tanto la restricción crediticia que hubieron de afrontar los compradores, como las dificultades de acceso a la financiación a la que se han venido enfrentando los hogares que carecen de ahorros previos y en los que no existe estabilidad laboral. La irrupción de la pandemia y las medidas de restricción de actividades y movimientos asociadas a ella rebajaron el número de hipotecas hacia cifras más modestas durante buena parte de 2020, si bien desde finales del año pasado se viene registrando un nivel de actividad semejante al de los meses previos a la crisis sanitaria, lo que resulta coherente con la progresiva recuperación del volumen de transacciones de vivienda a la que nos hemos referido. 

Llama la atención que la participación de las hipotecas constituidas en la provincia de Alicante en el total de las realizadas en España sea bastante más cercana a la cuota de la población alicantina que el porcentaje de transacciones de viviendas. Sólo en los años del auge previo al pinchazo de la burbuja inmobiliario-financiera se registran diferencias relevantes entre el peso de la población y el de las hipotecas constituidas en Alicante. Desde comienzos de la pasada década ambas ratios tienden a situarse en valores cercanos. Ello tiene que ver con el hecho de que la demanda extranjera suele acceder al mercado de viviendas de la provincia usando recursos financieros propios o captados en el exterior. 

La importancia de la demanda extranjera en el mercado inmobiliario de Alicante queda reflejada en el gráfico 12: hay años en que las operaciones protagonizadas por los extranjeros (residentes y no residentes) superan a las de los españoles. Desde 2014, el incremento del volumen de compras por parte de españoles residentes viene acompañado por el ascenso de las adquisiciones efectuadas por extranjeros (con y sin residencia en España), mientras que, en 2019, ambos segmentos del mercado mostraban similares síntomas de agotamiento. El impacto de la pandemia se tradujo en una rebaja del número de operaciones efectuadas en 2020, tanto por parte de españoles como de extranjeros. Los datos de 2021 (hasta finales del tercer trimestre del año) muestran que ha sido un año de recuperación de los niveles previos. Habrá que comprobar, cuando dispongamos de cifras para un periodo más prolongado, si se recupera la suave trayectoria alcista que se vino observando hasta 2018 o las transacciones se estabilizan en torno a los niveles más moderados de 2019. 

Esta evolución se produce en un contexto en el que, como consecuencia del Brexit, la demanda procedente del Reino Unido estaba perdiendo pulso, pero los compradores de otros países, como China, Francia, Bélgica, Países Bajos o Rusia parecían estar tomado el relevo, al menos hasta que se produjo la invasión de Ucrania. La extensión del teletrabajo y la experiencia vivida durante los meses de confinamiento pueden estar animando a quienes residen en países con climas más fríos y húmedos a hacerse con inmuebles en zonas costeras, aunque aún es pronto para atisbar cómo se comportarán los agentes cuando se superen completamente las consecuencias de la pandemia. 

En definitiva, la información disponible nos muestra que el sector de la construcción, en general, y el de la edificación de viviendas, en particular, se han visto afectados tanto por la paralización de la actividad que se produjo en los primeros meses de la crisis sanitaria, como por la incertidumbre posterior, que se ha ido configurando en función de las percepciones sobre la evolución de la pandemia. Con todo, parece que los diversos indicadores permiten llegar a la conclusión de que 2021 ha sido un año de vuelta a una cierta normalidad para las actividades que analizamos en este epígrafe, tras un año en el que experimentaron una notable y rápida contracción. 

Con todas las cautelas a las que nos obliga una situación que todavía es incierta, las perspectivas para 2022 son moderadamente favorables. La evolución de la pandemia y las repercusiones de la invasión de Ucrania continuarán generando algunas incertidumbres, cada vez menores, y el estrangulamiento de las cadenas de suministro podría seguir limitando el acceso a algunos factores de producción no sustituibles, lo que demoraría o ralentizaría el inicio de algunas actuaciones. Pero, al mismo tiempo, la falta de oferta, la demanda que aún pueda estar «embalsada» por la paralización de la actividad o el deseo de cambiar de vivienda tras la experiencia del confinamiento pueden impulsar la construcción de nuevas viviendas, el crecimiento del volumen de transacciones o la subida de los precios (lo que, a su vez, puede favorecer que haya inversores que pongan sus ojos en este mercado, buscando oportunidades). En un contexto de elevada inflación con bajos tipos de interés, las limitaciones de acceso a la financiación se perfilan como el principal obstáculo para los compradores nacionales, aunque no tanto para los extranjeros que, como hemos comentado, suelen operar con recursos traídos del exterior. Este segmento de la demanda será más sensible a las restricciones de movilidad que puedan subsistir y a la incertidumbre que todavía pueda continuar generando la expansión del virus.

La canalización de fondos europeos hacia las actuaciones de rehabilitación y la ampliación del parque público de viviendas también debería contribuir a la reactivación del sector. El destino de estos fondos es coherente con las medidas propuestas por Taltavull (2019), donde se defendía la promoción de vivienda pública o social para afrontar las dificultades de acceso a las que se enfrenta la demanda residencial, y la puesta en marcha de incentivos para la rehabilitación de las viviendas de más edad. Consideramos que estas recomendaciones siguen vigentes y, por ello, recomendamos acelerar al máximo la ejecución de los fondos.

Así, dentro del Plan de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana, se moviliza inversión por un total de 5.700 millones de euros, a través de ayudas para financiar actuaciones de rehabilitación en entornos residenciales y construir viviendas de alquiler social en edificios energéticamente eficientes (Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, 2021). Estos programas se ejecutan a través de las comunidades autónomas, que son las competentes en la materia. La Comunitat Valenciana ya ha recibido en 2021 más de 124 millones de euros en el marco del Programa de rehabilitación para la recuperación económica y social en entornos residenciales, y percibirá unos 149 millones de euros en 2022. En años sucesivos se irán desembolsando los importes adicionales necesarios hasta alcanzar la meta prevista de 17.314 actuaciones. La distribución de los recursos entre las tres provincias dependerá de las actuaciones que sean seleccionadas en las correspondientes convocatorias y de su cuantía económica. 

En el marco del Programa de construcción de viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes la Comunitat recibirá 54 millones de euros en 2022, y en ejercicios sucesivos recibirá el 10,821% de las cantidades que se doten en los Presupuestos Generales del Estado de cada ejercicio. La repercusión provincial de este programa dependerá del reparto que se haga entre los diversos municipios, atendiendo a criterios que reflejen la tensión a la que están sometidos los mercados de alquiler en cada uno de ellos. 

Se ha aprobado también un Programa de rehabilitación sostenible y digital de edificios públicos, dotado con 600 millones de euros en 2022, que debería contribuir también a la dinamización del sector de la edificación. La Generalitat Valenciana firmó a finales de 2021 un convenio con el Ministerio de Hacienda por importe de 51 millones de euros, dentro del subprograma dirigido a la rehabilitación sostenible del parque público institucional de las comunidades autónomas. Los edificios sobre los que se lleve a cabo la rehabilitación deberán tener una fecha de construcción anterior a 1 de enero de 2009, habrán de ser de titularidad pública y tendrán que estar destinados a uso público (con exclusión de su utilización como vivienda).