El ladrillo vuelve a ser un nicho de mercado para los inversores por los vaivenes que ha provocado en la Bolsa la crisis económica del covid. En la provincia se han vendido 34.000 viviendas este año, generando un negocio de 5.100 millones de euros. Así lo han comprobado los promotores inmobiliarios este año cerrando operaciones sobre plano, y peleando por hacerse con suelo en las zonas más atractivas como Playa de San Juan (Pau 5 en Alicante), Benidorm, Dénia y Torrevieja. Así lo constata un informe del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Api). Una coyuntura que, además, se ha trasladado a los precios, que han aumentado de media un 15% este año debido al auge de la demanda, por lo que están muy cerca de volver a los niveles prepandemia. En la zonas más demandadas los pisos nuevos no bajan de los 200.000 euros, y la falta de VPO sigue siendo la gran asignatura pendiente.
Las ventas de viviendas comenzaron a repuntar de forma significativa, según los Api, en otoño de 2020, una tendencia que se ha acelerado especialmente en el segundo semestre de 2021. La provincia de Alicante registró cerca de 34.000 operaciones (viviendas nuevas y usadas) en los nueve primeros meses del año, cifras cercanas a las registradas en 2019. Esta activación del mercado ha tirado hacia arriba de los precios tanto en obra nueva como en segunda mano en toda la provincia de Alicante, especialmente en la capital y las zonas de costa. «En las agencias inmobiliarias se están cerrando un importante número de compraventas de todo tipo de viviendas no sólo unifamiliares, que fue el tipo de casa más demandada desde la segunda mitad del año pasado», explica Marifé Esteso, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Alicante.
Esta tendencia viene a confirmar la estimación realizada por el Colegio API de Alicante a mediados de año, cuando advertía de la inminente subida de precios a finales de año y 2022 por la evolución del mercado. El alza de precios se apuntala en factores como los bajos tipos de interés, la falta de oferta adaptada a las nuevas demandas de los compradores, el aumento del precio del suelo o los importantes incrementos de coste de las materias primas, que afecta a la obra nueva.
Los vaivenes de la Bolsa, la poca rentabilidad del dinero y el miedo a nuevos confinamientos anima a los inversores
Además, los ahorradores se decantan, según comprueban promotores y Api, por la vivienda en lugar de otros activos de inversión que generan muchas dudas en estos momentos por la volatilidad de los mercados, la Bolsa y los productos financieros. En la provincia de Alicante están teniendo un especial protagonismo tanto los compradores extranjeros como la demanda acumulada del turista nacional y la del comprador local, que esperaba la vuelta a la normalidad para invertir en vivienda o cambiar de tipología. Aunque los británicos han perdido protagonismo a causa del Brexit, están tomando su lugar compradores procedentes de países como China, Francia, Bélgica, Países Bajos o Rusia. «Hay zonas de costa como Xàbia, Dénia o Altea, donde la venta de viviendas a extranjeros están cerca de su techo histórico. La irrupción del teletrabajo y el miedo a volver a pasar nuevos confinamientos por la pandemia en países con climas húmedos está influyendo», explica Esteso.
Alicante, Torrevieja, Elche y Orihuela están entre los cinco municipios de la Comunidad Valenciana que registran un mayor número de compraventas de vivienda a lo largo de 2021. Para el año 2022, los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria esperan, no obstante, una progresiva estabilización de los precios tras las importantes subidas de 2021, con incrementos ya mucho más moderados tras haber logrado volver a una situación más normalizada. En definitiva influyen también diversos factores como son el teletrabajo, que facilita que residentes en otras provincias del interior se trasladen a Alicante a vivir, la demanda acumulada del residente para cambiar de vivienda y la del turista nacional y extranjero.
Balance
La buena coyuntura revelada por los Api se refuerza con los últimos datos hechos públicos por el Colegio de Arquitectos Técnicos del periodo enero/octubre. La construcción continúa con la tendencia a la recuperación. En el tercer trimestre del año se iniciaron 1.370 viviendas, un 43,5% más respecto al mismo periodo de tiempo del año anterior.
La cifra de vivienda iniciada en la provincia en los últimos 12 meses (5.125 viviendas) supone un incremento por segundo trimestre consecutivo, algo que no ocurría desde el cuarto trimestre de 2018. En total, en los tres trimestres de 2021 se han iniciado 4.051 viviendas, cifra que supera por primera vez en el año a las iniciadas en el mismo periodo de 2020 (3.952 viviendas), lo que no se había conseguido hasta ahora al incluirse en el dato de 2020 el primer trimestre de dicho año, que fue el último sin pandemia.
La Vega Baja es, sin duda, la que más destaca en el último trimestre analizado, pues el ritmo pasó a ser creciente por primera vez desde el primer trimestre de 2019. Frente a las 922 viviendas que se habían iniciado en los 12 meses hasta el final del segundo trimestre, se pasó a 1.308 hasta el final del tercero. Las 589 viviendas iniciadas en la comarca este trimestre son el 43% del total de la provincia, y suponen un incremento de un 108% con respecto al segundo trimestre y de un 190% con respecto al tercer trimestre del año pasado.
En sentido contrario se comportaron las áreas de Alicante y Elche. En el caso de Alicante se pasó de 1.172 a 1.050 y en el de Elche de 701 a 694 viviendas en el dato de las iniciadas en los 12 meses anteriores. Elche presenta un comportamiento irregular durante el pasado verano, pues las 130 viviendas iniciadas fueron un 5% menos que las 137 del tercer trimestre de 2020 y un 63% menos que las 356 del segundo trimestre de este año. Con todo, en lo que va de año el incremento es de un 14% con respecto a los tres primeros trimestres de 2020 (580 viviendas en 2021 frente a 507 en 2020) lo que podría indicar que el bache de este trimestre es puntual dentro de una tendencia al alza.
Las Marinas, por el contrario, continúan con la tendencia ascendente que le llevan a la cifra máxima (1.755 viviendas en los últimos 12 meses) desde el cuarto trimestre de 2018, reproduciendo la tendencia general de la provincia. Las 360 viviendas iniciadas en el tercer trimestre marcan una caída del 24% sobre las 473 del trimestre pasado, pero un incremento de un 67% sobre las 216 del tercer trimestre de 2020.
En el análisis por municipios, el repunte en la actividad en la Vega Baja se refleja en el orden, y así Pilar de la Horadada se sitúa como el municipio con mayor actividad en el trimestre con 199 viviendas, Alicante ocupa el segundo lugar con 176, Orihuela el tercero con 143, Santa Pola el cuarto con 93, San Miguel el quinto con 77 y Torrevieja el sexto con setenta.
Dénia, donde más «cuesta» pagar el alquiler
Alicante es la décima ciudad española de más de 90.000 habitantes donde el esfuerzo es mayor
Un informe de TecniTasa, la principal tasadora de España, sobre el mercado inmobiliario del alquiler concluye que la ciudad de Alicante es la décima urbe española de más de 90.000 habitantes donde las familias deben hacer un mayor esfuerzo a la hora de pagar el alquiler, al tener que aportar el 28% de los ingresos mensuales. A nivel, provincial la ciudad donde mayor es la presión entre ingresos y pago de la renta es Dénia (32%). Le siguen Torrevieja, Calp, Orihuela, Alcoy y Elche.
Según el estudio, realizado con datos del INE, los ingresos mensuales de un hogar en Alicante ascienden a 2.699 euros al mes, de los que 759 euros se destinan al pagar el alquiler. En Benidorm, las familias ingresan de media 2.272 euros y el alquiler es de 664 euros. De las grandes ciudades de la provincia, Elche es la que menos presión tiene a la hora de pagar el alquiler (21,3%), con una renta media de 511 euros sobre unos ingresos de 2.395 euros.
Badalona, Barcelona, Palma de Mallorca y La Coruña son las ciudades donde las familias tienen que destinar mayor porcentaje de sus rentas familiares al pago del alquiler de una vivienda, según el estudio realizado por la compañía de valoración TecniTasa. En el lado opuesto de la tabla, se encuentran localidades como Jaén, Cáceres y Orense, donde resulta más económico arrendar una vivienda en referencia a los ingresos medios por hogar de la ciudad.
Este informe analiza el esfuerzo económico que deben asumir las familias para acceder a un alquiler. El estudio comprende las capitales de provincia de más de 90.000 habitantes y de municipios con más de 180.000 en su conjunto. Los datos se obtienen partiendo de los ingresos por hogar publicados por el INE, haciendo estimación para su actualización, y el alquiler medio de esa misma localidad.
Badalona es la ciudad en donde sus habitantes tienen que realizar un mayor esfuerzo a la hora de alquilar una vivienda. Un 36,4 % de sus ingresos deben destinarlos a pagar el alquiler, seguida de Barcelona capital (35,7 %) y Palma de Mallorca (34,4 %). Además, hay otras cuatro ciudades y capitales, según TecniTasa, donde sus ciudadanos también deben destinar un importe alto de su renta para poder alquilar un piso, y son: La Coruña (32,6 %), Hospitalet de Llobregat (31,8 %), Bilbao (31,3 %) y Málaga, que están por encima del 30%.
Otras poblaciones que cuentan con porcentajes reseñables son: San Sebastián (29,5 %), Madrid con un 29,1 %, Alicante (28,1 %) o Valencia (28 %).
Fernando García Marcos, director Técnico de Tecnitasa, precisa “no podemos olvidar que estamos hablando de datos promedio, por lo que una cuidad con un porcentaje alto de esfuerzo económico para alquilar no implica que esta situación se produzca en todas las áreas de la ciudad ni afecte a todas las familias que viven en ella”.
Es preciso mencionar también algunas ciudades cuyo coeficiente, en zonas concretas, se acerca a un nivel medio de gasto por parte de los ciudadanos para alquilar como Salamanca y Sevilla con un pontaje por encima del 26% o Santa Cruz de Tenerife, Vitoria-Gasteiz, Leganés o Cádiz por encima del 25% son algunos de estos ejemplos.
Es interesante comprobar cómo, dentro del estudio, existen 10 capitales de provincia cuyo coeficiente entre la renta familiar y el esfuerzo para alquilar una vivienda está por debajo del 20%. Estamos hablando de capitales como Jaén, donde hay que dedicar poco más del 16 % de la renta familiar; o Cáceres, con un 18 %; o la ciudad gallega de Orense, donde el coeficiente asciende al 18,8 %.
Otras de las capitales con menos de un 20 % de esfuerzo de gasto son: Castellón (18,9 %), Burgos (19,3 %), Oviedo (19,4 %), Badajoz (19,6 %), León (19,7 %) y Lugo y Logroño con 19,8 %. Estamos en un momento en el que el mercado del alquiler está tomando un importante protagonismo en nuestro país. Se estima que, en 2022, atendiendo a la combinación de elevado IPC y bajos tipos de interés en el mercado, se favorezca la inversión inmobiliaria como valor refugio.
Según José María Basañez, presidente de TecniTasa: “El mercado del alquiler se está viendo afectado en la actualidad por diferentes circunstancias. En primer lugar, la subida del IPC que alcanza ya los entornos del 5%. Por otro lado, el incremento de la demanda del alquiler ante la imposibilidad de algunas familias de acceder a la compra. A esto se suma la retirada de viviendas del mercado que se ha producido ultimamente. Todo ello podría provocar un incremento en los precios del alquiler en el próximo ejercicio”.
