Vivienda y turismo residencial: Oportunidades y desafíos en el corazón de la Costa Blanca

El sector inmobiliario es uno de los motores económicos de la provincia de Alicante, especialmente el turismo residencial, que atrae a miles de compradores nacionales e internacionales cada año. Pero, ¿cuál es la coyuntura actual del mercado de la vivienda y sus precios?, ¿qué retos y oportunidades se presentan para el futuro?, ¿qué tendencias se están imponiendo en la oferta y la demanda?, y sobre todo: ¿Cómo está la situación en la provincia? Estas y otras cuestiones se debatieron en Inmoforum -el circuito de eventos de Prensa Ibérica y Simapro sobre el mercado de la vivienda-, que aterrizó en el Club Información de Alicante la semana pasada.

El acto fue moderado por Toni Cabot, director de INFORMACIÓN, quien destacó la oportunidad y el interés de este encuentro, que se produce en un momento de enorme incertidumbre y cambio para el sector inmobiliario, y recordó que el objetivo de Inmoforum es conocer y trasladar de primera mano el estado de la vivienda, su problemática, su presente y su futuro. Antes de comenzar con las mesas redondas, Eloy Bohúa, CEO de Planner Exhibitions- empresa organizadora de los congresos de Simapro-, ofreció a los asistentes unas palabras de bienvenida.

La primera mesa redonda del encuentro contó con la participación de expertos de la talla de Pedro Soria, director comercial de Tinsa; Miguel Ángel Quiles, director comercial y marketing de TM Grupo Inmobiliario; María José Patón, directora de la delegación de Valencia, Alicante y Murcia de Inmobiliaria Espacio; José Francisco Mancebo, director ejecutivo del Patronato Provincial de Turismo Costa Blanca; y Sergio Arana, managing director de Real Estate de Urbanitae.

Vivienda habitual: oferta y demanda, compra y alquiler

La cuestión que abrió el debate se centró en la oferta y la demanda de viviendas habituales, así como en las tendencias en compra y alquiler. Pedro Soria comentó la situación actual marcada por la incertidumbre y atribuyó el descenso en la compra y venta de viviendas a factores como «los tipos de interés y la inflación». Sin embargo, el director comercial de Tinsa quiso expresar un «optimismo moderado», subrayando la tendencia a la estabilización del mercado.

Miguel Ángel Quiles destacó la buena situación del turismo residencial y la fuerte demanda de viviendas destinadas a este segmento, e hizo hincapié en la importancia de diferenciar entre viviendas de segunda mano, obra nueva, primera residencia o segunda residencia. Por ejemplo, señaló que una parte significativa de sus clientes pasa largas temporadas en sus segundas residencias, lo que se acaba equiparando a una vivienda habitual. «Esto contribuye a la inversión y riqueza en la provincia», señalaba.

María José Patón, por su parte, también quiso realizar una diferenciación entre las posiciones económicas media-alta y media-baja a la hora de adquirir una vivienda, expresando su preocupación por el segundo segmento que no puede asumir precios de venta tan elevados.

Ofreciendo una perspectiva desde el lado inversor, Sergio Arana resaltó el buen funcionamiento de propiedades destinadas a clases medias-altas y extranjeros, pero reconociendo también que los proyectos más asequibles están sufriendo «debido a los altos costes de construcción». Arana sugirió que la solución a corto y medio plazo depende de la disponibilidad de suelo para abaratar costes y de la promoción de viviendas en alquiler.

Por último, desde la visión del sector turístico, José Francisco Mancebo también destacó la importancia del factor residencial en el turismo y mencionó dos tendencias significativas: la compra de viviendas por parte de mercados del Este y el latente interés de los mercados norteamericanos y polacos en la provincia. También subrayó la necesidad de mantener y ampliar conexiones aéreas para impulsar este segmento que tanto beneficia a la economía local.

Evolución de precios. Análisis y perspectivas para 2024

La siguiente pregunta se enfocó en la evolución de precios en el mercado inmobiliario. Pedro Soria recalcó la complejidad de la situación, con diferencias en la percepción según la zona geográfica y el tipo de vivienda. «A pesar de la desaceleración en las ventas y el desplome en la concesión de hipotecas, los precios siguen aumentando en viviendas de segunda mano y obra nueva». En el caso de Alicante -tal y como explicó el experto- el precio medio ha aumentado aproximadamente un 5 o 6%, lo que representa un incremento importante. ¿Un factor determinante en esta situación? La falta de oferta en el mercado.

Miguel Ángel Quiles respaldó las opiniones de Pedro Soria y también destacó el desequilibrio entre la generación de hogares y la construcción de inmuebles, lo que ha llevado a «tensiones en los precios del suelo, y dificultades en el acceso a la vivienda».

María José Patón analizó la situación desde la perspectiva de los promotores, destacando que las exigencias de los bancos para las preventas y la necesidad de obtener una rentabilidad mínima en los proyectos han llevado a algunos promotores a retirar promociones del mercado. También mencionó la colaboración con las administraciones y la importancia de acelerar los trámites y de ofrecer más suelo a precios razonables. Sergio Arana expresó que «los precios se mantienen razonables en general, pero con excepciones en áreas de alta demanda», y recordó que una gran parte de los ingresos por la compra de viviendas va a las arcas públicas, invitando a los entes públicos a «ser coherentes en su enfoque para facilitar la construcción de viviendas asequibles».

Inmoforum en el Club Información

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Turismo residencial: impacto y perfil del comprador

Mientras los expertos debatían sobre el enorme impacto del turismo residencial en el mercado inmobiliario de la Costa Blanca, llegaron a distintas conclusiones: El aumento de apartamentos y la demanda extranjera de segundas residencias han impulsado el crecimiento del sector inmobiliario, pero puede estar dificultando el acceso a la vivienda de los jóvenes. El alquiler vacacional ha aumentado la rentabilidad, pero ha reducido el producto disponible. Y el turismo residencial también ha llevado a un cambio en el perfil de compradores, con una demanda más enfocada a la compra de propiedades.

En este punto, Toni Cabot no pasó por alto preguntar a los ponentes sobre la evolución en el perfil de los compradores en la provincia: una notable transformación que está redefiniendo el sector inmobiliario de la Costa Blanca.

El Director Comercial de Tinsa, señaló que hasta hace unos años, el mercado estaba centrado en el público británico y en viviendas con precios más bajos. Sin embargo, ahora se observa un crecimiento en el interés de compradores de nacionalidades diversas, con un perfil socioeconómico más alto y que buscan viviendas con precios más elevados. Este cambio en el perfil de los compradores está diversificando el mercado y atrayendo a inversores de diferentes puntos del planeta.

Desde TM Grupo Inmobiliario, Miguel Ángel Quiles compartió datos sobre el perfil de los compradores en la Costa Blanca, indicando que el 80% de sus clientes son extranjeros y que en el último año vendieron viviendas a 34 nacionalidades diferentes. «El perfil medio de estos compradores tiene alrededor de 51 años, están casados y buscan principalmente apartamentos de dos o tres dormitorios con un presupuesto medio de 400.000 euros». También destacó que estos compradores demuestran una gran confianza en la región, «ya que el 15% de las ventas se realizan a clientes que ni siquiera han visitado las propiedades».

Sergio Arana de Urbanitae explicó que se están viendo nuevos tipos de inversores en el mercado, incluyendo particulares que externalizan la gestión de sus propiedades a empresas especializadas en turismo residencial. Esta tendencia permite a los pequeños inversores beneficiarse de la creciente demanda en el mercado de alquiler a corto plazo «y garantizar un flujo constante de ingresos sin preocuparse por la gestión diaria».

Al respecto, María José Patón, añadió que, además de los tipos de compradores e inversores mencionados, «también hemos visto un aumento en las empresas de arrendamiento dedicadas al turismo residencial». Estas empresas compran propiedades con el propósito de alquilarlas durante temporadas y este enfoque ha evolucionado a lo largo del tiempo, «pasando de alquileres a particulares a la gestión más profesional y a gran escala de propiedades de turismo residencial».

Por último, José Francisco Mancebo enfatizó en la importancia de la diversificación de la oferta para atender a la variada demanda y señaló que ya no se puede segmentar a los clientes en categorías rígidas. «Los clientes no se adhieren a un solo tipo de alojamiento. Esto ha llevado a una inversión constante en la diversificación de la oferta, lo que ha fortalecido el destino y lo ha hecho más atractivo para una gama más amplia de compradores y turistas».

Tendencias en el mercado de la vivienda vacacional

Para finalizar la primera mesa de debate, se habló sobre zonas emergentes y nuevas tendencias en el mercado de la vivienda vacacional, destacando la alta concentración de operaciones inmobiliarias en los municipios turísticos de la Costa Blanca, tal y como indicó Pedro Soria. El experto también resaltó «la disminución en el uso de hipotecas» para comprar propiedades en la provincia, con un alto porcentaje de operaciones realizadas con fondos propios.

Miguel Ángel Quiles enfatizó que las tendencias emergentes incluyen el crecimiento de la población mayor de 65 años en la Unión Europea, «lo que plantea oportunidades para el senior living», así como la sostenibilidad y digitalización en el turismo residencial.

Sobre el enfoque sostenible, María José Patón quiso destacar el potencial de desarrollo turístico y residencial en el interior de la provincia de Alicante «con pueblos eco-friendly que podrían atraer a turistas y futuros residentes concienciados con el medio ambiente». En lugar de grandes urbanizaciones, propuso pequeñas construcciones o promociones que mantengan la identidad de los municipios. José Francisco Mancebo también coincidió en que «las zonas menos conocidas de la provincia», como los pequeños municipios del interior, «son áreas muy interesantes para explorar nuevos modelos residenciales y turísticos, impulsados a través del agroturismo y otras tendencias sostenibles».

Para finalizar, Sergio Arana explicó que toda la provincia, en sí, se considera una zona emergente y ofrece oportunidades muy interesantes de inversión. Además, sugirió que una acción muy rentable sería abordar proyectos inmobiliarios relacionados con antiguos productos bancarios, lo que podría ser beneficioso tanto para los promotores como para los municipios. «Este enfoque permitiría poner en funcionamiento promociones que, de otro modo, estarían paradas, y contribuiría a la dinamización de las áreas implicadas, ofreciendo viviendas a precios más asequibles».