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El nuevo precio oficial de las casas en Alicante: de 3.800 euros por metro en Playa de San Juan a 200 en El Rodriguillo

El Catastro publica los mapas para elaborar el índice que determinará cuánto se paga al fisco al vender o heredar una vivienda - Los expertos temen que el cambio suponga una subida de las cantidades a abonar y complica recurrir

La primera línea de la Playa de San Juan de Alicante. | RAFA ARJONES

Primer paso para establecer el nuevo índice de referencia de la vivienda que, a partir del próximo 1 de enero, determinará cuánto debe pagar el comprador de una casa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o qué cantidades hay que abonar por el Impuesto de Sucesiones al heredar un inmueble. La Dirección General de Catastro ha publicado los nuevos mapas de valores con los precios medios de las transacciones comunicadas por los notarios en las distintas zonas en que ha segmentado cada municipio y que, en este caso, van desde los 3.780 euros que establece para la zona de la confluencia de la Playa de San Juan con el Cabo de las Huertas -donde se ubicaba el antiguo Hotel Sidi y ahora la constructora TM levanta una urbanización de lujo- a los apenas 200 euros de pedanías como la de El Rodriguillo, en Pinoso, o el barrio de San Francisco de Asís en Villena.

Unos valores a los que el Catastro aplicará otras variables, como la antigüedad o el estado de conservación, para determinar lo que debería valer cada inmueble y calcular, en consecuencia, los tributos a abonar. De esta forma, se sustituye el sistema de «valor real» vigente hasta ahora, donde era el comprador el que declaraba un importe y la Administración la que debía recurrir si no estaba de acuerdo con esta valoración y demostrar los motivos. Un mecanismo con el que el Gobierno pretende acabar con la litigiosidad que provocaba el anterior sistema -que las comunidades autónomas, que son las que recaudan estos tributos, han tenido que reformar en varias ocasiones por distintas sentencias judiciales-, pero que los expertos temen que acabará ocasionando una subida de los importes a pagar.

Para empezar, porque se invierte la carga de la prueba, como explica Luis Muñoz, de Sánchez Butrón Abogados. Es decir, que ahora «serán los contribuyentes los que deberán reclamar si consideran que el valor establecido por el Catastro no se adecua a la realidad», señala el letrado. En esta misma línea, otra de las grandes dudas es cuánto será capaz de afinar ese nuevo índice. «Todos sabemos que puede haber una casa enfrente de otra y que una esté cayéndose y la otra perfectamente reformada», señala el presidente de la comisión de fiscal del Colegio de Economistas de Alicante, Antonio Pérez, que cree que el nuevo sistema acabará suponiendo una subida de los tributos a los que afecta el cambio (el nuevo índice no se aplicará al IBI). Una subida que niegan en la Conselleria de Hacienda, desde donde aseguran que no prevén un aumento de ingresos por este motivo.

De momento, para determinar los mapas de valor iniciales sobre los que se calculará el valor de cada inmueble, lo que ha hecho el Catastro es segmentar las poblaciones en zonas que ha considerado homogéneas -es decir, con unas mismas características constructivas, antigüedad, etc.-, y determinar los precios medios con base en las compraventas notificadas por los notarios.

De esta forma, por ejemplo, se ha establecido un precio medio de 3.070 euros por metro cuadrado para los edificios de primera línea de la Playa de San Juan, pero se ha segregado una pequeña zona, en la confluencia con el Cabo de las Huertas, donde TM construye su urbanización de lujo, donde se ha fijado ese valor en 3.780 euros, el más caro de la provincia. También se superan los 3.000 euros en la Explanada, pero el área que abarca el Centro Tradicional de Alicante, que arranca solo una calle atrás, el mapa ya establece un precio de solo 1.650 euros, lo que da una idea de lo complejo que va a resultar aplicarlo.

Entre las zonas con el metro cuadrado más caro también están la playa del Varadero de La Vila (3.130), la primera línea de l’Albir, en l’Alfàs del Pi (3.130) o la de Levante, en Benidorm (2.850 euros).

Por el contrario, los precios más bajos se encuentran en pedanías como la de El Rodriguillo, en Pinoso, o el barrio de San Francisco de Asís, de Villena, donde el Catastro fija 200 euros por metro cuadrado, al igual que en Gorga, en la comarca de El Comtat. Unas cifras en las que se mueven también muchas pequeñas poblaciones del norte de la provincia o incluso algunos barrios de grandes ciudades, como Juan XXIII, en Alicante (350 euros), o el de Los Palmerales, en Elche (350).

En aquellas zonas donde predominan los unifamiliares, el Catastro determina directamente el precio medio por casa, en lugar de establecerlo por metro. En este caso, la zona más exclusiva es la playa del puerto de Moraira, donde las 152 casas que abarca el área creada por el Catastro tienen un valor medio de 1.555.900 euros. En La Caleta, en Xàbia, es de 1.283.000 euros. En la zona sur de la provincia, cada una de las 12 viviendas de primera línea de la urbanización La Veleta, en Torrevieja, también valen 1,3 millones cada una, según estos mapas.

Más allá del cambio de sistema para calcular el precio, el presidente de la Asociación Profesional de Asesores Fiscales de la Comunidad, Luis Chinchilla, señala que lo importante sería armonizar el tipo del Impuesto de Transmisiones, que en la Comunidad es del 10% frente al 6% de Madrid.

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