Las cuestiones legales que siempre quisiste saber sobre una comunidad de vecinos

El Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Alicante (COAFA) y Vicente Magro, magistrado del Tribunal Supremo, analizan algunas cuestiones legales relevantes sobre la convivencia en una vecindad

Un edificio con muchas viviendas en Alicante

Un edificio con muchas viviendas en Alicante / Alex Domínguez

Juan Fernández

Juan Fernández

Convivir con muchas personas en una comunidad de vecinos tiene sus límites amparados por la ley. Actualmente, la figura del presidente de la comunidad ha pasado a mejor vida, relegada a un segundo plano por la proliferación de la figura del administrador, capaz de hacer frente a cualquier tipo de cuestión relacionada con la habitabilidad en un edificio. No obstante, cualquier persona que haya vivido en inmuebles con varios residentes habrá presenciado situaciones que suscitan muchas preguntas. ¿Qué pasa si mi vecino aparca en mi plaza de garaje? ¿Un moroso puede utilizar los espacios comunes? ¿Cuál es el límite del alquiler vacacional?

Para dar respuesta a todas estas cuestiones, la figura del administrador ha crecido durante los últimos años hasta llegar a ser cerca de 500 los colegiados en toda la provincia, formando parte del Colegio de Administradores de Fincas de Alicante (COAFA). Es, de alguna forma, la evolución profesionalizada de los presidentes de la comunidad al uso, que carecían de conocimientos de gestión de un edificio. Ahora, tienen a su servicio profesionales que se encargan de toda la normativa legal para solucionar cualquier tipo de carencia administrativa y de mantenimiento.

La presidenta de COAFA, María del Mar Rodríguez, considera que el administrador colegiado, además de vigilar las cuestiones relativas a la normativa jurídica y fiscal, "se ha convertido en una figura mediadora entre vecinos al que acuden cuando hay alguna actividad fuera de la norma, para favorecer la convivencia intravecinal". A su vez, también tienen la "labor pedagógica" de asesorar y comentar cuestiones quizás desconocidas para los residentes del inmueble: "El administrador informa en junta, pero sus capacidades se ven limitadas en el momento en que choca con la voluntad vecinal". Pese a que el administrador pueda trasladar qué sería lo mejor para una comunidad, la negativa de los residentes establece su propio límite.

El margen de actuación también viene determinado por la ley. Para poder acercar la normativa a la ciudadanía, Vicente Magro, magistrado del Tribunal Supremo, ha elaborado un libro con 472 preguntas y respuestas acerca de esta temática. La obra Soluciones a dudas que surgen en una comunidad de propietarios, a la venta únicamente en Amazon, está dirigida a administradores de fincas, abogados, vecinos y presidentes de comunidad. De esta forma, cualquier persona puede acercarse a entender cuestiones legales que tienen que ver con la convivencia vecinal en una comunidad.

"La casuística y la problemática que existe en las vecindades es una de las más intensas que existe hoy en día en España debido al gran número de dudas que hay. Muchas personas desconocen cuál es la respuesta a un problema jurídico que puedan tener en su comunidad, partiendo de la base de que hay 45 millones de personas viviendo en ellas", explica Magro sobre su manual.

Cuestiones legales

Todo el mundo que haya residido en una comunidad vecinal ha desarrollado preguntas sobre su convivencia directa con el resto de usuarios. Desde qué hacer cuando mi vecino hace ruidos a altas horas de la noche hasta cuál es la normativa en relación con los animales de compañía. Magro ha planteado 472 preguntas en su libro "pese a que tenemos una ley de solo 24 artículos de propiedad horizontal que no da respuesta a todas las incertidumbres que existen en una comunidad de propietarios". No obstante, genera soluciones basadas en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Una de las cuestiones que ha desarrollado, por ejemplo, ha sido el amparo legal que existe sobre el alquiler vacacional. Basándose en la ley, explica que una comunidad solamente puede prohibir el uso de inmuebles como arrendamiento vacacional por unanimidad: "Todos los comuneros tienen que tomar la decisión de negar ese uso de la vivienda". En base a esto, lo que recomienda es que se apruebe dentro de la propia comunidad unas normas de régimen interno para poder regularlo.

Otro problema es el de la morosidad. ¿Qué medidas puede una comunidad de propietarios afrontar para evitar que los vecinos dejen de pagar los gastos comunes? Entre ellas, Magro expone el tema de prohibir el uso de elementos o espacios comunes. "Si usted no paga la comunidad, deja de tener acceso a la piscina, al club social, a las pistas deportivas...". En este sentido se restringen las zonas no esenciales. El uso del ascensor, por ejemplo, no se podría limitar al ser considerado un bien necesario.

La teoría está bien, pero faltaría saber cómo se consigue que se acabe cumpliendo ese castigo. Para ello, María del Mar Rodríguez, presidenta de COAFA, comenta la posibilidad de codificar las entradas a ciertas zonas comunes "mediante pulseras o con llaves exclusivas para el uso de ciertos espacios como las piscinas". En comunidades con conserje es mucho más fácil, pero las que carecen de dicha figura tienen que buscar la forma de poder restringir los accesos y evitar así las confrontaciones directas entre vecinos.

El magistrado ofrece una alternativa que tiene que ver con el cauce legal: "En caso de desobediencia a la normal, el administrador o el presidente de la comunidad puede mandar un requerimiento al comunero infractor donde se indique que está infringiendo la orden de prohibición de usar elementos comunes. Se le advierte que, en caso de insistencia, se puede acordar, en una junta de propietarios, demandar a ese vecino para que, posteriormente el juez acordase judicialmente, vía sentencia, la prohibición del uso de espacios comunes". En ese entonces, si continúa la infracción, estaría cometiendo un delito de desobediencia por el que podría ser denunciado y sentado en un banquillo.

Obras

Un caso aparte con muchas casuísticas es el relativo al tema de las obras. Aquí se puede diferenciar entre obras de mejora, de accesibilidad o de rehabilitación y conservación. Dependiendo cuál sea, hay que proceder de una forma u otra. En el caso de que se trate de una reforma no urgente, tiene que pasar previamente por la autorización vecinal. "Si ellos no autorizan la obra, el administrador no puede actuar, eso solo pasaría si se catalogase como obra urgente", informa la presidenta de COAFA. En este caso se tiene que aprobar en un quórum de tres quintos.

Caso diferente es el de las obras de accesibilidad, que según María del Mar se tienen que hacer "sí o sí". "Una comunidad no puede oponerse a una obra de accesibilidad siempre que no supere las 12 mensualidades, conocida como la derrama". En este sentido, Magro expone que "todo lo que tenga que ver con un acondicionamiento para la accesibilidad en la comunidad forma parte de la obra obligatoria". Pone de ejemplo el caso de una persona mayor de 70 años o con movilidad reducida que necesita la instalación de un ascensor para poder salir de casa. "Si lo necesita, la comunidad tendría que instalarlo sin votación previa". O también "si hay un escalón y un vecino va en silla de ruedas, hay que poner una rampa".

Reglas intracomunitarias

Cada comunidad es un mundo. Por ello, Magro entiende que lo mejor es elaborar normas de uso interno dentro de la propiedad vecinal: "Unas normas de convivencia en la comunidad para respetar y saber cuáles son los límites a la hora de hacer obras en tu casa o escuchar música a un alto volumen". Son por tanto, reglas deliberadas en el seno de la comunidad para poder llevar a cabo una convivencia más efectiva. Hasta qué hora se pueden hacer obras dentro del piso, el límite de horario para utilizar la piscina, reglas respecto al ruido... Todas estas cuestiones tienen que consensuarse en la propia vecindad.

Estos ejemplos, junto a otros no mencionados como la pertenencia de animales domésticos o los límites de ubicar tu local de trabajo en la misma comunidad, se desarrollan ampliamente en el libro de Vicente Magro, Soluciones a dudas que surgen en una comunidad de propietarios, a la venta en Amazon. También sirve de ayuda para los administradores, un trabajo multidisciplinar que aborda la desconocida complejidad a la que tienen que hacer frente, y cada vez más, las comunidades. "Somos una cadena para ayudar a la conciliación, concienciación y trámites legales y fiscales", admite la presidenta de COAFA.

Relevo generacional

Pero el oficio está notando la falta de relevo generacional. Según María del Mar, cada vez hay menos jóvenes que se especializan como administrador de fincas. Pese a contar con 500 colegiados en la provincia, en los últimos años no varía mucho el número de inscritos, por lo que la presidenta del Colegio hace un llamamiento para captar personas que quieran dedicarse a esto. "Se puede acceder desde casi todas las carreras, hay administradores que han estudiado derecho, economía e incluso veterinaria", finaliza.

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