La escasez de suelo finalista para la construcción de viviendas ha disparado el precio de los pisos nuevos en Alicante, con puntas espectaculares como en el Pau 5 de Alicante en la Playa de San Juan, donde el precio del metro cuadrado ha pasado en siete años 2016-2022 de 1.600 euros/m2 a 3.000 euros/m2. La falta de suelo para viviendas desvía, por lo tanto la inversión inmobiliaria a otro tipo de productos como residencias de estudiantes, como apertura de la nueva residencia con 400 camas junto a la Universidad de Alicante. En cuanto al “coliving”, la apertura del primer centro en la ciudad de Alicante por parte de "Suiters" en la avenida de Alfonso El Sabio refuerza el gran atractivo por parte de nómadas digitales y nuevos profesionales en vivir en comunidad y con servicios avanzados.
Estas son las conclusiones a las que se ha llegado esta semana en un encuentro en el que participaron Vicente García, director general de Urbanismo, Rubén Navarro y José Vicente Belenguer, , del departamento de urbanismo de J&A Garrigues y César Ruiz y Maite Bargues, de la promotora CBRE. La inversión en el sector inmobiliario español alcanzará este año los 13.000 millones de euros, un 2,4% mas que en 2021. Se están produciendo correcciones de precios debido a la subida de tipos y a la inflación. Estas correcciones oscilarán entre los 15 y 75 puntos básicos según el sector.
En la Comunidad Valenciana los sectores donde más capital se ha invertido son el logístico y el sector living (alojamiento de estudiantes, viviendas de uso compartido, inmuebles multifamiliares, viviendas asequibles y activos de uso sanitario) adquiriendo especial relevancia la ciudad de Alicante como foco de inversión con 270 millones y 140 millones de euros invertidos respectivamente.
La logística se posiciona como sector estrella. Se ha convertido en sector refugio incrementándose así la demanda de suelo y dando lugar a una escasez del mismo en las zonas demandadas. El stock del parque logístico es de 2.500.000 m2 con una estimación de suelo finalista disponible de 400.000 m2. Se estiman 2.000.000 m2 pendientes de gestión urbanística, según CBRE
Dentro del “living” el sector más activo y de más generación de negocio en Alicante es el residencial por el gran dinamismo la segunda residencia. En el mercado de primera residencia residencial en la Alicante ciudad destaca la escasez de suelo finalista. En algunos sectores como el PAU 5 se ha casi duplicado el precio de la vivienda nueva desde el mínimo de precios en 2016 pasando de 1.600 euros/m2 a 3.000 euros/ m2.
Ante la falta de suelo finalista residencial, muchos inversores están apostando por residencias de estudiantes, coliving y senior Living. Estos negocios operativos aportan resiliencia en a las cuentas de resultado en momentos de crisis económica y además se pueden ejecutar en otros usos de suelo con precios más competitivos. Además, las tendencias como el envejecimiento de la población, el crecimiento de hogares unipersonales y la mayor movilidad son unos fundamentales a largo plazo en estos sectores alternativos.
Por último, el senior living (tercera edad) concentra el foco inversor con las recientes transacciones de Ciudad Patricia en Benidorm y Forum Mare Nostrum en Alfas del Pi. Los inversores están buscando nuevas oportunidades para desarrollar plataformas en España con especial interés en la Costa Blanca bajo la estrategia de Independent Living en modelo de rentas.
José Vicente Belenguer (Garrigues), expuso el alto grado de dinamismo de la inversión en la provincia de Alicante y la necesidad de que el planeamiento urbanístico debía evolucionar para permitir y regular la implantación de forma ordenada de actividades que se consideren sostenibles y potencialmente generadoras de puestos de trabajo.
El planeamiento urbanístico, no obstante y en los términos que hoy está configurado, no tiene la agilidad para dar respuesta a las demandas existentes de estos proyectos y, aunque hay voluntad de la Generalitat de simplificar y agilizar la ordenación territorial y urbanística, el objetivo está lejos de conseguirse todavía.
En este sentido, es necesario, según los expertos de Garrigues, que se permita entender el planeamiento urbanístico de un modo más flexible, de tal manera que los nuevos usos que van surgiendo (coliving, coworking,…), tengan cabida en el planeamiento existente sin necesidad de modificarlo cada vez, con lo que ello conlleva.
Asimismo, también parece oportuno, según los representantes de Garrigues, dada la obsolescencia del concepto de Plan General, reflexionar sobre la necesidad de repensar el papel del Plan General y su conversión en directrices o estrategias de desarrollo y crecimiento de la ciudad, con un contenido obligacional superreducido (suelos protegidos por valores ambientales y paisajísticos, protección de valores culturales, zonificación, estándares dotacionales preceptivos), pero no teniendo carácter vinculante en otros aspectos distintos, de forma que otro tipo de planes más operativos sean quienes se encarguen de la definición en concreto de los aspectos de detalle de la ordenación.
Por su parte, Rubén Navarro reflexionó sobre la gestión urbanística poniendo el foco en dos grandes áreas de mejora: la demora en la tramitación y la inseguridad jurídica. En este sentido, se efectuaron varias propuestas que tenían por objeto corregir algunos de los problemas prácticos en los que nos encontramos los profesionales en el desarrollo de la gestión.
La primera, permitir que los Programas de Actuación Integrada (PAIs) tuvieran facultades limitadas para introducir pequeños ajustes en el planeamiento sin desnaturalizar la ordenación y con la idea de adaptarse de un modo más certero a las necesidades actuales.
La segunda, definir de forma concreta a qué administraciones, en qué supuestos y con qué alcance había que solicitar informes, impidiendo que se solicitaran informes a todas, de todo y cada vez.
La tercera, era establecer mecanismos de certidumbre en el coste de las infraestructuras dependientes de las compañías suministradoras con el objeto de evitar inviabilidades económicas sobrevenidas o situaciones de extraordinaria desigualdad entre sectores urbanísticos.
Y, la cuarta, flexibilizar en el ordenamiento jurídico la alta exigencia al urbanizador de su capacidad de previsión de los costes de todo el proceso, puesto que, con motivo de la intervención de multitud de operadores, es un riesgo en ocasiones inasumible para el urbanizador.
En conclusión, la respuesta a la escasez de suelo para la demanda de actividades residenciales, económicas y productivas es la gestión urbanística, siempre mediante fórmulas sostenibles, ordenadas en el territorio y coordinadas entre administraciones y mediante mecanismos ágiles y eficaces, según apuntaron desde Garrigues.
Por su parte, Vicente García, director general de Urbanismo, aseguró que existe suelo urbanizable y urbano en la provincia de Alicante suficiente para atender a las demandas para la implantación de actividades residenciales, terciarias e industriales.
No obstante, es necesario, según García, que tanto el suelo urbano, mediante fórmulas de renovación, regeneración y rehabilitación urbana como el suelo urbanizable, mediante la gestión directa principalmente, sean gestionados urbanísticamente. “Es necesario mejorar e incrementar la cultura urbanística en la Administración Local y en el sector empresarial para que esto sea factible”.
