La nueva Ley de Eficiencia Judicial pone en jaque a las comunidades de vecinos

Expertos en Derecho alertaron ayer de los conflictos que la nueva Ley de Eficiencia de la Justicia va a causar en pleitos relacionados con comunidades de vecinos y que entrará en vigor el próximo 3 de abril. Algunos aspectos de la norma pueden causar problemas con los morosos que no pagan la comunidad o aquellos residentes que generen actividades molestas, por citar dos ejemplos. Este nuevo escenario se abordó en la presentación del II Anuario Judicial Autonómico de Derecho de los Negocios organizado en Alicante por el despacho de Abogados Garrigues y la Confederación Empresarial de la Comunidad (CEV) dentro de una mesa redonda donde intervinieron el magistrado del Tribunal Supremo Vicente Magro y uno de los socios del despacho, Pedro Tent, moderados por la letrada y también socia Inés Abad.

Con la nueva ley, entrará en vigor la obligación de haber intentado una negociación previa, como requisito antes de que el asunto se admita para ir a juicio. Es lo que se conoce como la procedibilidad, que obliga a poner en marcha sistemas de mediación para tratar de llegar a un acuerdo y que tienen que quedar acreditados. Es un requisito que busca fomentar más la cultura del acuerdo, pero que quizá, según estos expertos, no tiene mucha cabida en estos ámbitos. Magro consideró que todo lo relativo a la propiedad horizontal debería haberse excluido de esta obligación. Según el magistrado, esto supone que cada comunidad de propietarios deberá autorizar a su presidente o administrador a negociar. «Algún vecino podría recriminar por qué se ha negociado algo en su nombre sin su autorización», advirtió, y eso obliga a fijar unos límites claros sobre hasta dónde puede llegar.

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Uno de los problemas que se pueden generar es la situación de vecinos morosos a quienes se va a reclamar judicialmente el pago de la comunidad. Si el acuerdo supone una rebaja en las cantidades adeudadas, «¿quién nos dice que a partir de la siguiente semana el resto de vecinos no se van a negar a pagar?», dijo. A su juicio, un margen para encuadrar estas negociaciones podría ser establecer la cuantía de los intereses, en lugar del total de la deuda. En caso de aplazamiento, la solución pasaría por aclarar en qué casos se aplicaría, como haberse quedado en paro. «Habría que tasar en qué situaciones se podría hacer el aplazamiento, porque de lo contrario se estaría abriendo la puerta a que cualquier comunero aplace también el pago», explicó. La situación podría llegar al punto de que «nadie pagara el trimestre y podemos cargarnos la cuenta corriente de las comunidades». 

Otro de los puntos que pueden generar conflicto son las actividades molestas que pueden acabar en los tribunales. «¿Qué negociación se hace con alguien que hace fiestas hasta las cinco de la mañana?», se preguntó Magro, para incidir en que cualquier cesión en alguna de las normas de la comunidad «iría en contra las normas de convivencia».

Pisos turísticos

El tema de la mesa redonda iba centrada en los pisos turísticos y los conflictos con comunidades de propietarios, un aspecto en el que también ha entrado la nueva Ley de Eficiencia de la Justicia que obliga a pedir autorización estas juntas para la explotación de pisos turísticos.  Bastará tres quintas partes de votos para rechazarla, antes era necesaria la unanimidad. En su intervención, Tent señaló que hasta ahora los criterios de las audiencias provinciales coincidían en que «a menos que haya una prohibición expresa, no cabe la prohibición» por lo que una de las dudas es qué pasará con hechos anteriores a la entrada en vigor, incidiendo en que una cosa es restingir y otra prohibir.

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Magro, que públicamente se ha venido manifestando en contra de estos criterios «intervencionistas en el derecho de posesión», lamentó que no haya una mayor protección para los propietarios de viviendas frente a la ocupación o a los impagos de rentas. «La vulnerabilidad debería estar fuera de los casos de ocupación ilegal y del allanamiento de morada», señaló y en el caso de los problemas de vulnerabilidad el proceso para adjudicar una nueva casa debería quedar caso del proceso de desahucio. «No se puede proteger la economía de un país si no se protege el proceso de posesión», señaló y reclamó que los juzgados pudieran acordar devoluciones inmediatas de viviendas. En cuanto a las limitaciones al alquiler, «el derecho de posesión queda hipotecado a tener el permiso de la comunidad de propietarios para poder alquilarlo», dijo.

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La jornada ha sido clausurada por la consellera de Justicia, Nuria Martínez, que señaló que iniciativas de este tipo contribuyen a tender puentes entre la Abogacía y la judicatura, incidiendo en que la seguridad jurídica es una pieza fundamental para atraer la inversión.

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